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2014-05-31 日本郊区、郊外学区以及东京23区物件的投资比较 |
日本的郊区或者是离都心远铁路不能直达的地方，物件的回报率都超高，有时候实质回报率更可高达14%以上，也就是说大概收7年租金，大概就可以返本。
例如，在偏远地区买个1亿日元的一栋出租公寓，满室时，每年若有1400万元的租金收入(扣除所有支出)，实质回报就是14%。如果你自备款项5000万，贷款5000万，贷款20年，年利率3.2%，总利息支出为1800万，简单来算，总成本大概1亿1千8百万。返本的年期也只不过延长不够两年。毎年的现金流，扣除利息后多达1060万，但投资郊区的风险也挺大。因为日本人口一直往大都市移动，郊区的人口以慢速减少中，人口减少了，房子自然比较难租出去，而且要全部满室租出去，也较困难。
但相反地，数据上显示近年来因为郊区人口外流，流入东京人口确实变多，加上就业机会，生活便利及家庭团聚等因素，都心房价及出租率相对安定很多，事实上东京23区房价从2012年开始一直在涨，岀租率达98%，但实质回报率由2012年平均8%到现在不足6%。
再来分析日本的郊外学区的物件，一般来说，实质回报也有8%到10%。在日本，虽然说，一旦有个大一新生入住，就很有可能这四年都不愁没房客，因为日本要收押金礼金，学生一般都不会乱搬家。但一旦错过了新学期开始前，也就是一月份到三月份之前，如果找不到租客，很有可能就要空置一段长时间。近年因受到人口老化(自然日本本地生比较少)以及地震的影响，很多学校为了招生，都标榜校园近都心，交通方便。有些更将校园从郊区迁往都心，这样令日本的郊外学区的物件出租率有所下降。另一方面，也因为地震时造成太多人无法回家，因此有了都心回归的倾向。另外，近年多了外国留学生，尤其是中国大陆的。他们的素质普遍比本地人差，这点亦值得注意。
换句话说，效区地方，郊外学区都不值得投资吗？那就要看个人的投资策略了。如果是追求稳定回报，以及期望房价上升，那当然买东京23区。如果你能承受高风险以及要求高额的现金流，效区及郊外学区的物件是理想的选择。如果你眼光独到，能买到一些偏远地区的好物件又能满室出租，8至9年后就返本了。以后每月所收租金，都是无本生利。
KENNY CHEUNG JP HOUSING 日本不动产有限公司
资料来源： http://ps.hket.com/content/55998/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E9%83%8A%E5%8D%80%E3%80%81%E9% 83%8A%E5%A4%96%E5%AD%B8%E5%8D%80%E4%BB%A5%E5%8F%8A%E6%9D%B1%E4%BA%AC23%E5%8D% 80%E7%89%A9%E4%BB%B6%E7%9A%84%E6%8A%95%E8%B3%87%E6%AF%94%E8%BC%83/
